Med NT Advokater får du solid, professionel rådgivning baseret på mange års erfaring med almene boligorganisationer. Vi har medvirket ved almene boligorganisationers erhvervelse af ejendomme og efterfølgende været med ved opførelsen af byggeriet. Vi har indgående kendskab til de kommunale godkendelsesprocedurer, som gælder ved almene boligorganisationers erhvervelse af fast ejendom, og etablering af afdelinger. Derudover rådgiver vi løbende om alle regulatoriske forhold, for eksempel almenboligloven og den tilhørende driftsbekendtgørelse.

Vi er advokat for flere almene boligorganisationer, og vi fører et betydeligt antal sager vedrørende almenlejeloven.

Hos NT Advokater har vi mange års erfaring med alle aspekter af boliglejeretten. Vi udarbejder blandt andet lejekontakter, vurderer rettigheder og forpligtelser i allerede indgåede kontrakter, og vi rådgiver om og behandler tvister af enhver art. Vi fører mange sager ved huslejenævn, ankenævn og boligretten.

Fastsættelse af leje
Lejefastsættelse i boliglejemål er ofte en udfordring. Vi arbejder med alle former for lejefastsættelse og kan rådgive om både omkostningsbestemt leje, lejefastsættelse for de såkaldte småhuse og den frie lejefastsættelse.

Fraflytningssager
De seneste år har vi opnået betydelig erfaring med fraflytningssager, hvor der ofte opstår uoverensstemmelser, når lejeren flytter fra nyopførte lejligheder og i den forbindelse skal stå for istandsættelsen.

Bestyrelsens arbejde består i at varetage foreningens daglige ledelse og derefter at udføre generalforsamlingens beslutninger. Bestyrelsen i en andelsboligforening har derfor mange forskellige opgaver. Bestyrelsesmedlemmer kan blive involveret i byggesager, overdragelse af andele, finansielle dispositioner, interne stridigheder og meget mere. 

Bestyrelsen skal være sit ansvar bevidst, derfor er det vigtigt, at bestyrelsen er bekendt med kompetencereglerne mellem bestyrelsen, generalforsamlingen og administrator. Derudover skal bestyrelsen kende sine begrænsninger og erkende hvornår det er klogt at søge juridisk bistand.

Når foreningens ejendom skal ombygges, renoveres eller blot vedligeholdes, skal foreningens bestyrelse optræde som bygherre i en byggesag. Når en byggesag skal planlægges, er det vigtigt, at bestyrelsen på forhånd har overblik over de praktiske juridiske samt økonomiske spilleregler, så bestyrelsen kan varetage bygherrerollen og bidrage til et vellykket byggesagsforløb.

Det er vigtigt, at bestyrelsen har overblik over alle facetter, og på en generalforsamling tydeligt har redegjort for byggesagens nødvendighed, byggesagens økonomi samt byggesagens konsekvenser for boligafgiften og andelsværdien.

Der eksisterer stadig muligheder for at opnå offentlig støtte til gennemførelse af byggesager. Et indgående kendskab til disse støtteregler er vigtigt, så byggesagen kan gennemføres så billigt som muligt.

I mere end 25 år har NT Advokater været rådgivere for andelsboligforeninger under byggesager. Vores rolle består typisk i, dels at planlægge byggesagens forløb internt foreningsretligt i foreningen, udarbejde konsekvensberegninger for boligafgift og andelsværdi samt at sørge for, at byggesagen bliver gennemført i samarbejde med de nødvendige tekniske rådgivere og  håndværkere. Kort sagt sikre at foreningen får sikkerhed for byggesagens økonomi gennem økonomistyring og ved at indgå de nødvendige kontrakter.

Hos NT Advokater arbejder vi både med udvikling af boligejendomme og erhvervsejendomme. Vores erfaring spænder vidt, vi har erfaring med alle boligformer, ejerlejligheder, rækkehuse, villaudstykninger, andelsboliger, almene boliger og støttet byggeri.

Processen starter typisk med option på køb af en grund og tilvejebringelse af plangrundlag, og slutter med seriesalgsberigtigelser eller boligudlejning.

Uanset om du repræsenterer et projektudviklingsselskab, en pensionskasse eller et alment boligselskab, vil vi sammen kunne tilrettelægge det optimale forløb med reference til vores store erfaringsgrundlag fra samarbejde med andre aktører i jeres branche.

Hvis du har brug for rådgivning i forbindelse med udvikling af en erhvervsejendom, kan vi trække på vores mangeårige erfaring fra samarbejdet med en række af landets største projektudviklere.

Hos NT Advokater har vi et indgående kendskab til bygge- og anlægsbranchen, og derfor kan vi hjælpe dig med alle juridiske forhold vedrørende entreprise. 

Vi deltager blandt andet i forhandlinger vedrørende offentlige og private byggerier og arbejder med entreprisekontrakter, rådgiverkontrakter, fælles betingelser og særlige betingelser.

Vi yder bistand før, under og efter byggeriets opførelse og ved aflevering af byggeriet. 

Vi rådgiver om forsinkelses- og mangelkrav, sikkerhedsstillelse samt forsikringsforhold. 

Derudover deltager vi ved syns- og skønssager samt sagkyndige beslutninger og står for konfliktløsning, voldgifts- og retssagsbehandling.

Hos NT Advokater har vi stor erfaring med alle former for erhvervslejeret. Vores rådgivning omfatter alt fra udarbejdelse og forhandling af erhvervslejekontrakter, vurdering af eksisterende kontrakter, udarbejdelse af redegørelser til førelse af retssager om erhvervslejeforhold.

Vores store ekspertise inden for erhvervslejeretten betyder, at vi ofte får henvist sager fra andre advokater. 

Vi har blandt andet stort fokus på markedslejereguleringer, der er et særligt område inden for erhvervslejeforhold. 

Vi har stor viden om lejeniveauer i Hovedstadsområdet og har opbygget en omfattende database med lejeniveauer i en række centrale områder af København.

Udover den daglige klientrådgivning underviser advokat Knud-Erik Kofoed erhvervsmæglere og advokater i markedslejesager.

Prisen på en andelsbolig skal opgøres i overensstemmelse med maksimalprisreglen i andelsboligforeningslovens (ABL) § 5.

Når en andelsbolig overdrages, sælges en andel af andelsboligforeningens formue, hvor der til denne andel er knyttet retten til en bolig i foreningens ejendom. Prisen må derfor ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue udgør med tillæg af individuelle udførte forbedringer i lejligheden og et eventuelt tillæg for lejlighedens vedligeholdelsesstand.

Andelen af foreningens formue skal opgøres i ABL § 5 stk. 2-10. Sædvanligvis opgøres værdien af andelen i overensstemmelse med reglerne i ABL § 5 stk. 2, 3 og 4.
ABL § 5, stk. 2 og 3 indeholder regler om, hvorledes værdien af foreningens ejendom skal opgøres. Stk. 4 indeholder regler om, hvorledes foreningens prioritetsgæld skal opgøres.

Ejendommen kan i foreningens regnskab værdiansættes på tre forskellige måder:

A. Anskaffelsesprisen.

B. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.
Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar.

C. Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. 
Andelsboligforeningen kan frit vælge mellem de tre måder allerede fra tidspunktet for foreningens stiftelse.

Når ejendommen værdiansættes efter A. (anskaffelsesprisen) eller C. (den senest ansatte offentlige ejendomsværdi), giver værdien (næsten) sig selv. Anskaffelsesprisen er købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen, mens den senest ansatte ejendomsværdi bliver offentliggjort hver andet år. Hertil kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelse eller vurdering.

Ejendommens værdi kan også fastsættes til den værdi, som en statsautoriseret ejendomsmægler, der tillige er valuar, vurderer, at ejendommen har som udlejningsejendom. Denne vurdering indeholder et væsentligt element af skøn. Vurderingen foretages på baggrund af oplysninger om ejendommens beliggenhed, grundareal, bygninger, udstyr, offentligretlige som privatretlige rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi. Ejendommen skal vurderes som udlejningsejendom, og med én tom lejlighed. Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en vejledning i vurdering af andelsboligforeningers ejendom. Det kan i mange situationer være fornuftigt at benytte denne vurdering til at værdiansætte foreningens ejendom.

I forbindelse med lejernes overvejelse, om hvorvidt de skal erhverve deres ejendom og stifte en andelsboligforening, kan det være fornuftigt, at indhente en ejendomsmægler, valuarvurdering af ejendommens handelsværdi, dels for at kontrollere ejendommens handelspris, herunder om ejendommens erhvervslejemål indeholder en lejereserve eller indebærer specielle risici for en reduktion af erhvervslejen, dels for at undersøge om der er mulighed for at forhøje andelsboligforeningens egenkapital og derved andelsværdierne. Hvis ejendomsmægler/valuarens vurdering omvendt viser en handelsværdi som er mindre end den tilbudte købspris, er det naturligvis et afgørende argument for ikke at købe ejendommen.

I de seneste år hvor den offentlige ejendomsværdi er steget markant, kan det være en god idé at indhente en ejendomsmægler/valuarvurdering for at kontrollere, om den offentlige ejendomsvurdering er for høj, således at det ikke er fornuftigt at fastsætte en ejendomsværdi til den offentlige ejendomsvurdering, selvom det er lovligt, men derimod til en lavere værdi fastsat af ejendomsmægleren/valuaren.

Andelsboligforeninger skal være opmærksomme på, at værdifastsættelse af foreningens ejendomme er undergivet de ”frie markedskræfter”. Det vil sige, at værdien af ejendommen falder og stiger med den almindelige prisudvikling i markedet. Mange foreninger har derfor måtte erfare, at finanskrisen har påvirket værdifastsættelsen i væsentlig grad. Denne påvirkning har typisk været størst for de foreninger, der har benyttet handelsværdivurdering udarbejdet af en statsautoriseret ejendomsmægler/valuar. Det følger naturligt af, at anskaffelsesprisen med senere forbedringer ikke påvirkes af markedskræfterne, samt at fald i den offentlige ejendomsvurdering ”halter” lidt bagud i forhold til virkeligheden.

Handelsværdivurderingen vil være mere følsom end de to andre værdiopgørelser.

Det er derfor ikke som udgangspunkt odiøst, at anvende en handelsprisvurdering ved fastsættelse af andelsprisen. Det er derimod odiøst, at anvende en handelsprisvurdering der ikke afspejler ejendommens faktiske værdi under de gældende markedsforhold. Endeligt er det vigtigt at pointere, at det ved køb af en andel i en andelsboligforening generelt er vigtigt nøje at gennemgå alle foreningens forhold af såvel økonomisk, juridisk samt faktisk karakter. Andelsboligforeningens økonomi skal kendes, vedtægter gennemgås, ligesom det er vigtigt at kende ejendommens stand med meget mere.

NT Advokater er som rådgiver for andelsboligforeninger, projektudviklere og andelshavere medvirkende til at gennemføre belåning af andelsboligforenings ejendomme i et væsentligt omfang hvert år. Denne aktivitet indebærer, at vi ikke alene har et indgående kendskab til de finansielle produkter som tilbydes af banker og realkreditinstitutter, men også konstant er opdateret på, hvad der er en fair pris for lånet.

Vi gennemfører mange finansieringslicitationer, hvilket giver os et enestående kendskab til markedet, det aktuelt billigste og mest sikre produkt, og dermed det bedste grundlag for vores rådgivning på dette område. Vores rådgivning om valg af bank eller realkreditinstitut er naturligvis uafhængig.

Vi vil altid oplyse vores klienter om, hvem der efter vores vurdering har det billigste produkt, men der kan være andre hensyn som vejer tungere. Ofte prioriteres sikkerhed frem for pris.

Hos NT Advokater kender vi næsten alt til, hvilke udfordringer og tvister I kan have som forening. Vi har gennem mange år rådgivet om foreningsretlige forhold og spiller ofte en vigtig rolle i forhold til drift og udvikling.  

Vi rådgiver andelsboligforeninger, ejerforeninger, grundejerforeninger og en række andre foreninger.

Vi er med til at stifte foreninger, fører alle typer retssager og står for rådgivning om stort og småt. Herudover deltager vi ofte som dirigent på generalforsamlinger og vurderer afstemningsregler mv. forud for - og i forbindelse med generalforsamlinger.

Foreningens ordinære generalforsamling afholdes én gang årligt - for de fleste foreningers vedkommende i april måned. Dagsorden for generalforsamlingen vil ofte fremgå af foreningens vedtægter. 

Derudover holdes ekstraordinære generalforsamlinger henover året, hvis der er behov for det. Foreningens vedtægter indeholder regler om indkaldelse samt afholdelse af generalforsamling. Hos NT Advokater har vi mange års erfaring med rollen som dirigent på generalforsamlinger.

Køb af en andelsbolig er kompliceret. Det skyldes, at man ikke reelt køber en andelsbolig, men blot opnår medlemskab af en juridisk forening, andelsboligforeningen, som ejer en udlejningsejendom. Dette medlemskab af foreningen indebærer samtidig, at man får brugsret til en konkret bolig, andelsboligen. Det er derfor nødvendigt at få overblik over foreningens økonomi, ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, samt den enkelte boligs indretning og lovlighed m.v.

Priserne på andelsboliger er gennem de seneste år steget voldsomt. Det er derfor ofte en meget stor investering at købe en andelsbolig. Vi kan dels rådgive om, hvorvidt prisen er lovlig og rigtig i markedet, og om der på sigt er risiko for, at boligafgiften stiger.

Ved gennemgang af andelsboligforeningens dokumenter vil vi specielt gennemgå følgende forhold:

• Andelsboligforeningen kan være finansieret ved lån, som indebærer mulighed for stigning eller fald i boligafgiften.
• Køb af en andelsbolig er samtidig køb af en andel af en udlejningsejendom. Det giver både risici og muligheder. Alle forhold vedrørende ejendommen bør derfor vurderes, herunder forsikringsforhold, vedligeholdelsesmæssig stand samt foreningens indtægter i form af typisk erhvervsmæssig udlejning.
• Lovgivningen indeholder regler om en maksimalpris, som danner den øvre grænse for lejlighedens handelsværdi. Vi kontrollerer, om foreningens andelsberegning er lovlig og korrekt.
• Foreningens vedtægter skal gennemgås. Disse kan indeholde bestemmelser om personlig hæftelse for foreningens lån og andet som skal være afklaret inden køb.

Endelig kan køb være vanskelligt at gennemføre, fordi pengeinstitutter ikke vil finansiere købet, ofte fordi pengeinstitutter ikke kan gennemskue de foreningsretlige forhold. Vores gennemgang af foreningens forhold og købsvilkår m.v. kan forbedre købers mulighed for at finansiere købet.

Vi gennemgår gerne købsbetingelserne for dit køb af en konkret andelsbolig og hjælper dig i øvrigt med handlen.

Vi har en fast pris for denne rådgivning på 10.000 kr. inklusiv moms.

NT Advokater rådgiver om såvel køb som salg af ejerboliger, herunder ejerlejligheder, villaer, ideelle andel og fritidsboliger.

Vi rådgiver om forældrekøb og tilknyttede problemstillinger, som for eksempel lejeforhold og skat.

Vi har erfaring med køb af boliger på projektstadiet, såvel i ejerlejlighedsprojekter som parcelhuse.

Herudover rådgiver vi om køb af grunde og indgåelse af entreprisekontrakter i forbindelse med opførelse af boliger.

Vores salær for rådgivning i forbindelse med køb af ejerbolig er som udgangspunkt 10.000 kr. inklusiv moms.

NT Advokater rådgiver om såvel køb som salg af investeringsejendomme.

Vi har omfattende erfaring med køb og salg af både boligudlejningsejendomme, kontorejendomme og industriejendomme.

Vores rådgivning omfatter hele processen fra de indledende undersøgelser og forhandlinger, over gennemførelse af due diligence til udarbejdelse og forhandling af overdragelsesaftalerne.

Mange andelsboligforeninger har fortsat udlejede lejelejligheder, som skal sælges som andelsboliger, når lejer flytter. Derudover skal foreninger forestå salg af andelslejligheder i de situationer, hvor tidligere andelshavere er ekskluderede.

En vigtig forudsætning for salg eller køb af en andelsbolig er, at køber har mulighed for at låne penge til køb helt eller delvist.

Vi sikrer en hurtig gennemførelse af salg, eventuelt i samarbejde med en ejendomsmægler valgt i samråd med foreningens bestyrelse. 

Der bør i den situation udarbejdes et notat over foreningens økonomiske og juridiske forhold for at sikre et hurtigt salg.

NT Advokater har i mere end 30 år rådgivet lejere med at gennemføre lejerkøb af deres ejendom og stiftet en andelsboligforening. Hovedparten af de andelsboligforeninger vi er med til at etablere er stiftet efter reglerne i Lejelovens kapitel 16. I henhold til disse bestemmelser har lejerne krav på at få tilbudt deres ejendom på andelsbasis, når den sælges. Når lejerne modtager tilbud om at overtage ejendommen på andelsbasis, har lejerne 10 uger til at træffe beslutning.

Vi kan, som uafhængige juridiske og finansielle rådgivere, tilbyde lejerne rådgivning om køb af ejendommen. Det er nemlig ikke altid, at lejerne skal acceptere tilbud om køb. 

Pris og vilkår skal være rigtige. 

Vi tilbyder at afholde et uforpligtende møde med initiativgruppen i en ejendom og på dette møde nærmere redegøre for omfanget af vores bistand. Af lejertilbud udsendt fra udlejer kan vi udarbejde et konkret tilbud om rådgivning, hvor vi bl.a. vil gennemgå følgende punkter:

• Gennemgang af tilbudsmateriale, herunder kontrol af oplysningernes rigtighed og konsekvenserne heraf – vilkårene for købet.
• Teknisk gennemgang af ejendommen. Vi samarbejder med teknikere som har erfaring med at vurdere ejendomme og udarbejde tilstandsrapport.
• Indhentelse af forsikringstilbud fra flere konkurrerende selskaber. Lejerkøb skal kun gennemføres såfremt ejendommen kan forsikres.
• Udarbejdelse af vedtægter.
• Gennemførelse af licitation på finansiering. Flere konkurrerende tilbud på kreditforeningsfinansiering samt bankfinansiering skal indhentes. Den bedste og billigste finansieringsplan skal sammensættes. Dette arbejde foregår i tæt samarbejde med beboergruppen.
• Udarbejdelse af budget for andelsboligforeningens kommende drift.
• Indhentelse af konkurrerende tilbud på ejendomsadministration. Vi administrerer ikke andelsboligforeninger og derfor kan vi også på dette område yde uafhængig rådgivning.
• Udarbejdelse af specialregler for ejendommens lejesammensætning, idet der altid vil være individuelle forskelle i eksisterende ejendomme.
• Udarbejdelse af materiale til ejendommens lejere om alle konsekvenser for gennemførelse af lejerkøb, herunder konsekvenserne for finansiering samt oplysning om boligsikring, boligydelse m.v.
• Deltagelse i stiftende generalforsamling som foredragsholder, dirigent og referent.
• Udarbejdelse af alle nødvendige orienteringsskrivelser til beboerne under planlægningsforløbet.
• Stifte foreningen såfremt forudsætningen for stiftelse opnås.
• Efter stiftelsen sikre, at de nødvendige og rigtige kontrakter med kreditforening, bank, administration og forsikringsselskab indgås.
• Opkrævning af indskud og boligafgift.
• Berigtigelse af ejendomshandel, herunder udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse, pantebreve, tinglysning m.v.

En del af vores store erfaringsgrundlag bygger på samarbejde med Lejernes Initiativgruppe samt i at udarbejde materiale som dels er juridisk og økonomisk korrekt, men som også er formuleret, så det kan forstås.

Hos NT Advokater arbejder vi med tvangsauktioner over såvel fast ejendom som løsøre.

Vi rådgiver blandt andet realkreditinstitutter, banker og administratorer omkring panteforhold, inkasso og gennemførelse af tvangsauktioner.

Derudover rådgiver vi personer og selskaber, der ønsker at erhverve fast ejendom på tvangsauktion.