Tilbudspligt ved overdragelse af ejendomsselskaber. Syn og skøn bliver i mange tilfælde unødvendigt.

Men hvordan fastlægger vi så prisen?

Ved overgang af kapitalandele i et ejendomsselskab der ejer en tilbudspligtig ejendom, skal ejendommen tilbydes til lejerne. I henhold til den hidtil gældende lejelov, skal der udmeldes syn og skøn for at fastlægge tilbudsprisen.

Med den nye lejelov, som træder i kraft den 1. juli 2022, bliver syn og skøn i mange tilfælde overflødigt, nemlig når kapitalselskabet ikke ejer andet end den tilbudspligtige ejendom.

Men hvordan finder vi så prisen?

I almindelige situationer, hvor selskabet handles på en overtagelsesbalance, er mit bud, at ejendommen skal tilbydes lejerne til den pris, som ejendommen er værdiansat til i overdragelsesbalancen. Men konklusionen er ikke klar, og der skal afklarende domspraksis eller en lovændring til, før vi er på sikker grund.

For de ekstra interesserede er her mere om emnet.

Det følger af den eksisterende lejelovs § 100 og § 102, at lejerne, ved overdragelse af ejendomsselskaber, skal have tilbudt ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen (eller mere præcist selskabet) overdrages til anden side, samt at tilbudsprisen fastsættes ved syn og skøn.

Den eksisterende lejelov bliver erstattet af en ny lejelov, som træder i kraft den 1. juli 2022. Af den nye lejelov følger det fortsat, at lejerne skal have tilbudt ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendomsselskabet overdrages til anden side.

Til forskel fra den eksisterende lejelovgivning, følger det af den nye lejelovs § 199, stk. 3, at såfremt der sker overdragelse af et ejendomsselskab, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom, skal købesummen ikke nødvendigvis fastsættes ved syn og skøn. Men hvordan fastlægges tilbudsprisen så?

I bemærkningerne til den nye lejelov, om spørgsmålet om værdiansættelse af ejendomme, skrives følgende:

”I disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at identificere markedsværdien for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at svare til værdien af ejendommen.”

Prisen for kapitalandelene vil stort set altid svare til egenkapitalen i selskabet. Ikke blot ejendommens værdi (aktivet i selskabet), men også selskabets sædvanlige passiver, i form af f.eks. lån, deposita, forudbetalt leje, udskudt skat osv., bliver dermed afgørende for prisen på kapitalandelene. Prisen for kapitalandelene vil i så fald ikke svare til værdien af ejendommen. 

Lovgivers bemærkninger til tilbudspligten, herunder værdiansættelse af ejendommen, er således en forenklet og uholdbar vurdering af spørgsmålet, idet prisen på kapitalandelene altså sjældent svarer til markedsværdien af ejendommen.

Det kan tænkes, at lovgiver har ment, at ejendommens markedsværdi svarer til det beløb, ejendommen aktiveres med i overdragelsesbalancen. Dette er nok det tætteste vi kommer på noget praktisk brugbart.

Imidlertid vil også denne tankegang skabe et usikkert resultat. 

Ved indgåelse af en selskabsoverdragelsesaftale, forhandler parterne nemlig principperne for overdragelsesbalancen. Parterne aftaler herunder, hvilken værdi ejendommen skal aktiveres med. Aftaler om eksempelvis aktiveringen af skatteaktiver og passiveringen af udskudt skat kan dog være afgørende for, hvilken værdi parterne bliver enige om at aktivere ejendommen med. Derfor er den aftalte ejendomsværdi ikke nødvendigvis den samme som markedsværdien.

Parterne kan eksempelvis, uden at det har betydning for den endelige pris, som køber skal betale (nemlig egenkapitalen), sætte værdiansættelsen af ejendommen op eller ned, ved at aftale særlige principper for behandling af eksempelvis udskudt skat eller skatteaktiver i overdragelsesbalancen.

Udskudt skat kan, i henhold til sædvanlig transaktionspraksis, passiveres med alt fra kurs 0 til kurs 100. Kurs 50 har været den herskende tendens de seneste år. Hvis passiveringen derimod sker til kurs 100 i stedet for kurs 50, vil værdiansættelsen af ejendommen kunne forhøjes med et tilsvarende beløb, uden at det har betydning for egenkapitalen.

Omvendt aftaler parterne sjældent, at skatteaktiver (f.eks. fremførbare skattemæssige underskud) skal aktiveres. Og her vil en (usædvanlig) aftale om aktivering jo kunne nedsætte værdiansættelsen af ejendommen tilsvarende, uden at det får betydning for egenkapitalen i selskabet og dermed prisen på kapitalandelene.

Disse er blot et par af de mest oplagte eksempler på, hvordan værdiansættelsen af ejendommen i overdragelsesbalancen kan påvirkes af andre forhold i aftalen og hvordan denne værdiansættelse derfor ikke nødvendigvis er den samme som markedsværdien.

Det kunne indvendes, at reglen om at syn og skøn er overflødigt, alene gælder ved overdragelse af ejendomsselskaber, ”som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom” (ordret citat fra lejelovens § 199, stk. 3). Og at dette eliminerer mulighederne for at påvirke værdiansættelsen af ejendommen, da der så ikke er andre aktiver, hvis værdiansættelse vil kunne påvirke ejendomsværdien. Muligvis kan der findes eksempler på ejendomsselskaber, der ikke har andre aktiver en den tilbudspligtige ejendom. Men passiver vil der, nærmest uden undtagelse, altid være, i form af lån, deposita, udskudt skat osv. Dermed kommer man altså ikke uden om muligheden for at påvirke værdiansættelsen af ejendommen, ved at aftale principper for passiveringen.     

Det bliver spændende at følge, hvordan reglerne vil blive fortolket. På baggrund af den beskrevne usikkerhed, må det forventes, at der enten skal en lovændring eller én eller flere principielle domme til, før der er skabt den fornødne klarhed.

Indtil da må det mest rigtige nok være, at lade den værdi ejendommen indgår med i overdragelsesbalancen, være værdien lejerne tilbydes at købe ejendommen for. Hvis der tilmed ikke aftales usædvanlige principper for behandling af øvrige aktiver og passiver i overdragelsesbalancen, er det umiddelbart svært at se, hvordan denne værdiansættelse kan tilsidesættes.  

Er man meget i tvivl, og vil man være helt sikker på at undgå problemer med lejerne, vil man selvfølgelig altid kunne udmelde syn og skøn. Men med de sagsbehandlingstider der pt. er ved domstolene, er det ikke et attraktivt alternativ, hvis man gerne vil have gennemført transaktionen hurtigst muligt.   

Søger du flere svar eller rådgivning, er du velkommen til at kontakte Martin Weber hos NT Advokater. Vi er altid klar med en vurdering af mulighederne.