Indsigelse mod udlejers opsigelse af lejekontrakter

Indsigelse mod udlejers opsigelse af lejekontrakter

28-09-2020

Indsigelser mod opsigelse af lejemål

Ifølge alle tre lejelove (lejeloven, erhvervslejeloven og almenlejeloven) kan udlejeren i visse situationer opsige et lejemål. Alt afhængig af lejemålets karakter og udlejerens begrundelse for opsigelsen, gælder der forskellige frister. Ens for alle tre love er dog kravet om, at udlejerens opsigelse skal være skriftlig, og at den skal indeholde blandt andet oplysning om lejerens mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen. For så vidt angår lejeloven og almenlejeloven fremgår desuden, at meddelelser om blandt andet opsigelse ikke kan afgives ved digital kommunikation. Det fremgår endvidere af lovene, at lejerens indsigelse skal være fremsat skriftligt over for udlejeren senest seks uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren (indsigelsesfristen).

I to nyere afgørelser har Højesteret behandlet disse krav til henholdsvis skriftlighed og karakteren af de indsigelser, som lejeren kan gøre gældende efter udløbet af indsigelsesfristen. Disse afgørelser har generel betydning i denne type sager, og vi vil derfor kort omtale de to afgørelser.

Højesterets dom afsagt 5. maj 2020 i BS-40269/2019, som gengivet i U.2020.2304

Ved brev af 31. januar 2018 opsagde udlejeren de to lejere med henvisning til, at udlejeren selv ville benytte lejemålet. Opsigelsen blev sendt ”såvel anbefalet som ved quickbrev”, ligesom kopi heraf blev sendt til lejernes e-mailadresse og deres advokat. Det var i sagen ubestridt, at opsigelsen var kommet frem til lejerne, og at den eneste indsigelse herimod blev sendt af deres advokat den 6. marts 2018 via e-mail.

Både boligretten, landsretten og Højesteret kom frem til, at en indsigelse via e-mail ikke opfylder kravet om skriftlighed i henhold til lejeloven, og at lejerne derfor ikke havde gjort indsigelse inden udløbet af indsigelsesfristen.

Højesteret kom endvidere frem til, at konsekvensen af den manglende overholdelse af indsigelsesfristen var, at lejerne havde fortabt retten til at gøre materielle indsigelser imod opsigelsen, altså f.eks. indsigelse mod udlejerens begrundelse for opsigelsen. Derimod havde lejerne ikke fortabt retten til at gøre formelle indsigelser mod opsigelsen, f.eks. at den ikke overholdt skriftlighedskravet eller pligten til vejledning om lejerenes mulighed for at gøre indsigelser. Endeligt kom Højesteret frem til, at lejernes indsigelse om, at det ikke var korrekt, at udlejeren selv ville benytte lejemålet, havde en sådan karakter, at den ikke kunne tages til bedømmelse, da indsigelsesfristen var overskredet, hvilket må forstås sådan, at der var tale om en materiel indsigelse.

Lejerne blev herefter pålagt at fraflytte lejemålet.

Højesterets kendelse afsagt 11. september 2020 i 149/2019

Ved brev af 5. oktober 2018 opsagde udlejeren lejemålet til ophør den 1. februar 2019. Opsigelsen skete med henvisning til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 3 (nu nr. 4), om tilsidesættelse af god skik og orden, idet lejeren havde udøvet vold mod en anden lejer i umiddelbar nærhed af ejendommen. Lejeren fremsatte ikke indsigelse mod opsigelsen inden udløbet af indsigelsesfristen. 

Den 6. februar 2019 anmodede udlejeren fogedretten om at udsætte lejeren af lejemålet. Under fogedsagen gjorde lejeren indsigelse mod opsigelsen, idet han i henhold til almenlejelovens § 82, stk. 2, burde have fået en advarsel forud for, at hans lejemål blev opsagt. 

Fogedretten kom frem til, at eftersom denne indsigelse ikke var fremsat inden udløbet af indsigelsesfristen, var lejeren afskåret fra at gøre denne indsigelse gældende under fogedsagen, hvorfor sagen blev fremmet og lejeren skulle altså udsættes af lejemålet. 

Landsretten afviste sagen, idet landsretten kom frem til, at det på det foreliggende grundlag var betænkeligt at lægge til grund, at det forhold, som lejeren var blevet opsagt på grund af, var af en sådan grov karakter, at der er grundlag for at opsige lejeforholdet uden forudgående påmindelse (advarsel).  

Af Højesterets kendelse fremgår, at det var ubestridt, at opsigelsen opfyldte de formelle krav i almenlejelovens § 89, stk. 1, og at lejeren under fogedsagen begrundede sin indsigelse mod opsigelsen med, at de faktiske omstændigheder ikke var som anført af udlejeren, og selv hvis det måtte blive lagt til grund, at de faktiske omstændigheder var som anført, kunne han ikke opsiges, fordi han ikke havde modtaget en forudgående påmindelse (advarsel). 

Højesteret kom herefter frem til, at lejerens indsigelser ikke var af en sådan karakter, at de kunne tages under pådømmelse, da indsigelsesfristen var udløbet. Lejeren havde på grund af fristoverskridelsen fortabt retten til at få prøvet indsigelserne, hvorfor Højesteret stadfæstede fogedrettens kendelse om, at lejeren skulle udsættes.

 Konklusion

 På baggrund af Højesterets dom af 5. maj 2020 kan det konkluderes, at de meddelelser, der ifølge lejelovene skal afgives skriftligt, ikke kan sendes via e-mail – dette må gælde både udlejerens opsigelse og lejerens indsigelse. I erhvervslejeloven – og i modsætning til lejeloven og almenlejeloven – findes der ikke et forbud mod, at opsigelser sendes via digital kommunikation, men det fremgår som nævnt, at sådanne meddelelser skal være skriftlige. I dommen citerer Højesteret dette forbud mod digital kommunikation i lejeloven, hvorfor det ikke kan udelukkes, at en erhvervslejer kan fremkomme med indsigelser til en opsigelse via e-mail. Dette er dog tvivlsomt, og det må dog klart anbefales, at både opsigelser og indsigelser herimod sendes via almindelig post evt. med kopi via e-mail, uanset hvilken af de tre lejelove dette sker i henhold til.

Det kan endvidere konkluderes, at hvis lejeren overskrider indsigelsesfristen, har denne fortabt retten til at gøre materielle indsigelser mod opsigelsen. Grænsen mellem en formel og en materiel indsigelse, kan til tider være svær af se. I sagen, som Højesteret afsagde kendelse i den 11. september 2020, kom landsretten frem til, at lejerens indsigelse om, at lejerens adfærd ikke havde haft en sådan karakter, at udlejeren kunne opsige lejemålet uden forinden at have afgivet en advarsel, kunne fremsætte efter udløbet af indsigelsesfristen (i og med at landsretten tog hans indsigelse til pådømmelse). Dette kan umiddelbart synes at være en formel indsigelse, men eftersom en udlejer ikke er forpligtet til at sende en sådan advarsel forud for opsigelsen, hvis lejerens adfærd er tilstrækkelig grov, er der snarere tale om en materiel indsigelse, idet indsigelsen reelt handler om grovheden af lejerens adfærd. Netop af den grund kom både fogedretten og Højesteret frem til, at lejeren havde fortabt retten til at gøre og få bedømt sådanne indsigelser efter udløbet af indsigelsesfristen. Det må derfor anbefales, at indsigelser fremsættes – med almindeligt brev – inden udløbet af indsigelsesfristen, uanset om der er tale om formelle eller materielle indsigelser. 

Kontakt gerne advokat Dennis Asanovski eller advokat Knud-Erik Kofoed med spørgsmål vedrørende opsigelse af lejekontrakter.