Den 17. december 2014 fremsatte minister Carsten Hansen et forslag til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Det fremsatte lovforslag blev 3. behandlet og vedtaget i Folketinget den 24. marts 2015. De nye regler træder i kraft den 1. juli 2015.

Formålet med ændring af lejelovgivningen har bl.a. været at forenkle regelsættet således, at der sker en sammenskrivning af reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven, da en række bestemmelser i dag går igen i begge love.

Nedenfor vil jeg fremhæve hovedændringerne i det nu vedtagne lovforslag:

Obligatorisk syn ved ind- og fraflytning samt indflytnings- og fraflytningsrapport

For udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, indføres der i lejelovens § 9, stk. 2 et krav om, at udlejeren skal foretage et indflytningssyn af lejligheden og udarbejde en indflytningsrapport og i lejelovens § 98, stk. 3 et krav om, at udlejeren skal foretage et fraflytningssyn af lejligheden og udarbejde en fraflytningsrapport.

Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet, og indflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet.

Ved fraflytning skal synet afholdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted, og lejer skal indkaldes til synet med mindst 1 uges varsel, medmindre et kortere varsel er aftalt. Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet.

Der er foreløbigt ingen regler for, hvordan indflytnings- og fraflytningsrapporten skal udarbejdes. Det er dog hensigtsmæssigt, at lejlighedens stand ikke alene dokumenteres på skrift men også ved fotoregistrering.

Deltager lejer ikke ved synet, eller vil lejer ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet.

Opfylder udlejer ikke kravene, mister udlejer sit krav på istandsættelse ved fraflytning, bortset fra krav vedrørende skader, som lejer selv er ansvarlig for.

Tanken med indflytningssynet og indflytningsrapporten er at mindske konflikter mellem udlejer og lejer ved lejers fraflytning omkring lejlighedens stand ved indflytning.

Lejers vedligeholdelsespligt og istandsættelsespligt ved fraflytning

Det er muligt for udlejer og lejer at aftale, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og dette ændres der ikke på i det vedtagne lovforslag.

I lejelovens § 21, stk. 2 er det blot blevet præciseret, at den indvendige vedligeholdelse også omfatter gulvbehandling, idet bestemmelsen nu opremser hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Det fremgik før ikke direkte af bestemmelsen, men var forudsat indeholdt, jf. også i vejledningen til den gældende typeformular A 8. udgave.

I typeformular A 8.udgave er det muligt at aftale, at lejemålet skal afleveres nyistandsat. For lejeaftaler, der er indgået den 1. juli 2015 og fremefter, vil en klausul om, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, være ugyldig, da vedligeholdelse kun kan kræves, når det er påkrævet, jf. lejelovens § 19, stk. 2, og dette kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejer, jf. § 24, stk. 1.

Baggrunden for ændringen omkring istandsættelse har været dels at hindre ressourcespild, hvis lejemålet ikke trængte til at blive nyistandsat, og dels at hindre, at lejere blev mødt med store istandsættelseskrav ved fraflytning af lejemål, som fremstår velvedligeholdte, men ikke er nyistandsatte. Med ændringen skal udlejer foretage en konkret vurdering af istandsættelsesbehovet i lejemålet, da lejemålet ikke længere vil kunne kræves afleveret nyistandsat.

I lejelovens § 24, stk. 1 tilføjes det, at det ikke kan aftales, at lejer ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.

Ved lejers fraflytning skal lejer som følge heraf alene betale for påkrævet vedligeholdelse vedrørende forhold, som lejer har vedligeholdelsespligten for.

Trappelejeklausuler afskaffes

I dag kan der indgås aftale om, at lejen reguleres med et bestemt beløb til bestemte tidspunkter efter en trappelejeklausul i lejekontrakten, jf. lejelovens § 53, stk.2. I lejeaftaler der indgås den 1. juli 2015 og fremefter, vil det ikke længere være muligt at aftale trappelejeklausuler.

Det er næppe ulovligt at give en rabat på lejen, hvilken rabat løbende kan reduceres, indtil lejen svarer til den omkostningsbestemte leje. Søg nærmere rådgivning herom.

Fremover vil det være muligt i henhold til lejelovens § 53, stk. 2 for alle lejemål at aftale, at lejen én gang årligt reguleres efter nettoprisindeks. For at lejen kan reguleres efter nettoprisindeks, skal det være aftalt i lejekontrakten.

Udlejere, der opkræver omkostningsbestemt leje, kan beslutte, at lejen i en periode på 2 år skal reguleres efter nettoprisindeks én gang årligt i stedet for reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. den nye § 9a i boligreguleringsloven.

Varsling af omkostningsbestemt husleje

Det er fremover en betingelse, jf. boligreguleringslovens §§ 12 og 13, at der ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse vedlægges gældende budget, nyt budget, herunder driftsindtægter og udgifter, oplyses om lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og størrelsen af den fremtidige leje. Der er ikke længere krav om, at vedligeholdelsesregnskab skal vedlægges, for at varslingen er gyldig.

Der indføres en ny regel om høring af beboerrepræsentation i boligreguleringslovens § 13, stk. 2, som medfører, at beboerrepræsentationen senest 7 dage før varslingen skal informeres om varslingen.

Udvidet opsigelsesadgang for visse udlejere

I lejelovens § 82, litra c indsættes en ny opsigelseshjemmel, som medfører, at ejere/andelshavere frit men med 1 års varsel kan opsige lejemål med henblik på selv at bebo det lejede.

Det er dog kun visse udlejere, som kan anvende denne opsigelsesadgang, da den er betinget af, at udlejer på opsigelsestidspunktet kun ejer én udlejet ejer- eller andelsbolig, at udlejer ejede den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og at udlejer på opsigelsestidspunktet selv ønsker at benytte boligen.

Hvis udlejer er et selskab, kan udlejer ikke selv bebo det lejede, og kan derfor ikke opsige efter denne bestemmelse.

Bestemmelsen gælder kun for lejeaftaler, der indgås pr. 1. juli 2015 og fremefter.

Sommerhusudlejning undtages

Der foretages en ændring i anvendelsesområdet, således at sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, fremadrettet undtages fra lejeloven og boligreguleringsloven. Udlejning, der ikke omfattes af lejelovgivningen, vil være reguleret af de almindelige aftale- og obligationsretlige principper.

For yderligere orientering kontakt venligst advokat Knud-Erik Kofoed.