I en dom afsagt den 6. november 2014 (U2015.498H) tager Højesteret stilling til, hvordan et afslag for mangler ved individuelle forbedringer i en andelsbolig skal opgøres.

Højesteret fastslår, at det som udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på et afslag i købesummen, hvis der efter købet viser sig mangler ved individuelle forbedringer af lejligheden.

Højesteret udtaler, at der må tages udgangspunkt i, om kendskab til manglerne på handelstidspunktet ville have ført til en lavere købesum. Vurderingen sker under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet samt manglernes beskaffenhed.

Højesteret udtaler desuden, at afslaget skal foretages i den samlede købesum og det forhold, at købesummen skal specificeres på andel i foreningens formue og individuelle forbedringer, ændrer ikke herpå.

Efter andelsboligforeningslovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelse af maksimalprisen på en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, således at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder (den nedsatte maksimalpris).

Maksimalprisreglerne indebærer i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien.

Højesteret udtaler, at hvis parterne uden kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er der en formodning for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til en nedsat maksimalpris.

----o0o----

I nærværende sag havde køber erhvervet en andelsbolig til en maksimalpris på kr. 245.919,00 kr., hvoraf betaling for forbedringer i badeværelset på handelstidspunktet udgjorde kr. 35.920,00.

Efter gennemførelse af syn og skøn blev det konstateret, at det badeværelse, som sælger havde fået etableret i andelsboligen, var mangelfuldt. Skønsmanden vurderede de samlede udbedringsomkostninger til 175.000,00 kr. inkl. moms. Skønsmanden vurderede, at ca. 27.000,00 kr. af udgifterne på 38.720,00 kr. til at etablere badeværelset i 1995 vedrørte arbejder, der ikke var udført håndværksmæssigt korrekt.

Højesteret udtalte på den baggrund, at kun en del af forbedringsarbejderne vedrørende badeværelset var mangelfulde eller ville blive berørt at udbedringen. Højesteret fandt derfor, at maksimalprisen for andelsboligen med kendskab til manglerne skulle have været nedsat med kr. 27.000,00.

Højesteret fandt, at køber ikke havde afkræftet formodningen for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til en således nedsat maksimalpris.

Højesteret bemærkede afslutningsvis, at selvom parterne ikke havde handlet andelsboligen til maksimalprisen, men til en lavere markedsværdi, skulle afslaget ikke udmåles til et beløb svarende til de samlede udbedringsomkostninger, som anslået af skønsmanden.

Højesteret opstiller i dommen nogle principper til brug for vurderingen af, hvordan afslag udmåles:

• der skal i almindelighed ses bort fra udgifter til udbedring af skader på bygningsbestanddele, som det påhviler tredjemand at vedligeholde,
• udgifterne skal omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet,
• der skal tages hensyn til køberens nytte af forbedringen fra handelstidspunktet til udbedringen samt
• værdien af, at der ved udbedring sker udskiftning af gammelt med nyt.

Hvis du vil læse hele dommen, kan du klikke her

Spørgsmål vedrørende dommen og mangler ved andelsboliger generelt kan rettes til  advokat Jeppe Brandorff Stefansen.