Der sker meget nyt vedrørende moms på fast ejendom, og særligt vedrørende salg af ejerlejligheder kan det betyde en hel del for sælger, om salget kan ske momsfrit eller ej. To landsskatteretsafgørelser fra 2019 præciserer, at lejligheder, der er opført med henblik på udlejning, i visse tilfælde kan sælges momsfrit allerede inden 5 år efter opførelse.

Det momsretlige udgangspunkt er, at overdragelse af fast ejendom er fritaget for moms. Som undtagelse gælder dog salg af nybyggeri.

I momslovens forstand er nybyggeri nyt i de første 5 år fra ejendommens færdiggørelse. Det indebærer, at hvis en ejerlejlighed sælges for første gang inden 5 år efter byggeriets færdiggørelse, vil købesummen som udgangspunkt skulle tillægges moms. Den hovedregel har fået mange projektudviklere, hvis hensigt er at sælge de opførte lejligheder, til at udleje i de første 5 år, for derefter at kunne sælge momsfrit.

I de to Landsskatteretsafgørelser (SKM.2019.294.LSR og SKM.2019.295.LSR) var forholdet det, at bygherre havde opført ejerlejligheder med det formål at udleje dem. I sagerne blev ejerlejlighederne udlejet, men efter første udlejning ønskede udlejer at sælge, hvilket skyldtes ændringer på boligmarkedet. Salget skete i begge tilfælde inden 5 år efter opførelsen.

Landsskatteretten lagde i sagerne afgørende vægt på, at hensigten med opførelsen af ejerlejlighederne beviseligt havde været at udleje dem. Derfor fik sælger i begge sager medhold i, at salget af ejerlejlighederne var fritaget for moms.

Ved bevisbedømmelserne lagde Landsskatteretten vægt på flere forhold, herunder 1) at ejendommene var opført uden fradrag for indgående moms i forbindelse med opførelsen, 2) at sælgerselskaberne havde udlejning af fast ejendom anført som formål i selskabernes vedtægter, branchekoder og årsrapporter, 3) at der rent faktisk var sket udlejning af ejerlejlighederne og 4) at disse udlejninger ikke havde været tidsbegrænsede, behæftet med forkøbsret eller lignende klausuler.

Begge afgørelser var konkret begrundede, og der var mange forhold, der i hver sag kunne have betydet, at sagerne var faldet ud til det modsatte resultat, navnlig idet der i sidste ende lagdes vægt på en bevismæssig vurdering af bygherrens hensigt med opførelsen. Vi anbefaler derfor, at der søges rådgivning i god tid forud for et eventuelt salg, for at undgå risikoen for at begå fejl i forbindelse med momsvurderingen.

Spørgsmål til afgørelserne kan rettes til advokat Mads Schierbeck eller advokatfuldmægtig Andreas Ganderup.